Informations publiées dans le mensuel "Troc en stock" (courtoisie d'Alain Lemaitre)

Le Code Civil

Le Code Civil contient un titre VII consacré à l'échange.
Ce titre VII intitulé "de l'échange" comprend 6 articles (art. 1702 à art. 1707). article 1702

• "L'échange est un contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose pour une autre" article 1703
• "L'échange s'opère par le seul consentement de la même manière que la vente" article 1706
• "La rescision pour cause de lésion qui n'a pas lieu de s'appliquer dans le contrat d'échange." article 1707
• "Toutes les autres règles prescrites pour le contrat de vente s'appliquent à l'échange "

La nature de l'échange

Le troc semble être le plus ancien moyen de paiement. Dès l'apparition de la monnaie, la vente remplaça toute autre forme de troc. Mais pour définir la forme juridique de l'échange, le Code Civil nous permet de se référer au contrat de vente. (voir art 1707). Sous réserve de quelques exceptions notamment celles inscrites à l'art 1706.
L'échange doit être distingué non seulement de la vente mais aussi de certains contrats indéterminés similaires. Ce qui différencie la vente de l'échange est le fait que l'échange ou troc ne comporte pas de prix. Les échanges réciproques peuvent être ou non de même nature. Ainsi, par exemple, on pourra échanger un mobilier contre un autre mobilier mais aussi contre de l'immobilier ou un service, et ce pour autant que les parties acceptent l'offre adverse. Mais aussi, qu'elles s'acquittent des taxes affèrentes à l'échange proposé.

La soulte

Il peut arriver que lors de l'échange, la valeur entre les objets proposés soit différente. C'est pourquoi la personne qui reçoit l'objet dont la valeur est supérieure s'engage à compenser cet avantage en s'acquittant d'une certaine somme d'argent appelée "soulte". Toutefois, le principe même de l'échange ou troc peut être remis en question si la soulte est nettement supérieure à l'échange effectué. L'acte, ainsi passé, serait dès lors assimilé à une vente.
* à Dr. Somme d'argent qui, dans un partage, compense l'inégalité des lots, et qui, dans un échange, compense la différence de valeur des objets échangés

Contrat de l'échange

Bien que l'échange soit un accord conclu par le seul consentement des parties et est donc en principe laissé à l'appréciation des deux parties, la rédaction d'un contrat écrit est toutefois conseillée. Il est par contre obligatoire d'en rédiger un, dès que l'objet de l'échange atteint une valeur supérieure à 15.000 frs (article 1341 du Code Civil). De même, lorsque l'échange a pour objet un bien immobilier, l'acte doit être conclu devant notaire et soumis aux réglements en matière de publicité foncière (décret loi du 4 janvier 1955, article 28).

Responsabilité

Au même titre que pour la vente, l'échange oblige de certifier toute forme de défauts ou vices cachés ou d'en faire état lors du contrat. Alors que dans la vente, seul le vendeur garantit cette clause, dans l'échange, chacun des protagonistes doit garantie à l'autre.

Les aspects fiscaux du troc

• Droit d'enregistrement
  L'échange de biens immobiliers est considéré comme une double transmission. Malgré cela, il n'est dû qu'un seul droit de mutation (enregistrement 12,50%) qui sera perçu sur la transmission qui donne lieu au droit le plus élevé. Celui-ci sera calculé sur la valeur conventionnelle des biens. Le montant de ces droits sera partagé entre les deux coéchangistes. Les parties sont tenues de faire connaître dans l'acte la valeur conventionnelle des biens. En cas de fausse déclaration, elles se rendent coupables de dissimulation de prix et encourent des amendes.
  La base imposable ne peut, en aucun cas, être inférieure à la valeur vénale des biens transmis. On entend par valeur vénale, la valeur marchande qui peut être obtenue lors d'une vente normale, effectuée dans des conditions normales.

  Exemple: échange d'un bien immobilier " A " (val. conv. 600.000 F) contre un bien immobilier " B " (val.conv. 400.000,- F)
  1) Valeur vénale de " A ": 800.000,-F
  Valeur vénale de " B ": 600.000,-F. Dû: 12,50%sur 800.000
  2) Valeur vénale de " A" : 500.000,-F
  Valeur vénale de "B " : 450.000,-F. Dû: 1 2,50 % sur 600.000,
  3) Valeur vénale de "A ": 600.000,-F
  Valeur vénale de "B ": 650.000,-F. Dû: 12,50 % sur 650.000,-

  S'il n'y a pas d'accord entre l'administration et les parties, l'administration peut recourir à l'expertise de contrôle. En cas d'échange d'une habitation modeste bénéficiant d'une réduction cles droits d'enregistrement contre une habitation ne bénéficiant pas de cette réduction, c'est à nouveau celle qui donne ouverture au droit le plus élevé qui sera imposée. Lors d'un échange de biens immobiliers, on est pratiquement obligé d'avoir recours à un notaire pour faire acter cet acte juridique, ne fut-ce que pour rendre ces transmissions de propriété opposables aux tiers par une transcription au bureau des hypothèques. Avant de passer l'acte, le notaire à un devoir d'information vis-à-vis des parties à la convention.

• TVA

  La réglementation T.V.A. sur la cession de bâtiments neufs est d'application pour l'échange: un bâtiment neuf peut-être cédé avec application de la T.V.A. au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle au cours de laquelle a eu lieu le premier enrôlement au précompte immobilier.

• Impôts des personnes physiques

  Une éventuelle plus value réalisée sur un bien privé suite à un échange ne sera généralement pas taxée. Uniquement pour les terrains, les plus values réalisées par l'échange sont taxables: au taux de 33% si celles-ci sont réalisées dans les cinq années de l'acquisition; au taux de 16,5% entre la cinquième et la huitième année de l'acquisition; Elles ne sont pas taxables si elles sont réalisées après huit années.

• Droits d'enregistrement

  Il n'y a pas de droit d'enregistrement sur les autres biens que les biens immobiliers.

• TVA

  Au yeux du code TVA, l'échange est "un contrat par lequel les parties se donnent mutuellement une chose en contrepartie d'une autre chose, en d'autres termes, c'est un contrat qui comporte deux transmissions. " L'échange est donc considéré comme une double vente dont chaque transmission en Belgique est soumise à la TVA, mais seulement lorsque le cédant est un assujetti qui agit en tant que tel.

  1 ) échange entre deux assujettis imposés : les deux actes sont soumis à une TVA de 21% mais en principe uniquement sur la marge bénéficiaire. (brocanteurs, acheteurs- revendeurs);
  2) échange entre deux assujettis exonérés : aucun acte n'est soumis à la taxe; 3) échange entre un assujetti et un exonéré : un acte soumis et un acte exonéré. Est un assujetti, quiconque effectue, dans l'exercice d'une activité économique, d' une manière habituelle et indépendante, à titre principal ou à titre d'appoint, avec ou sans esprit de lucre, des livraisons de biens ou des prestations de services visées par le code TVA.

• Impôts des personnes physiques

  Dans le cas où des plus values sont réalisées lors des échanges, il y a lieu de distinguer les trois points suivants : soit il s'agit d'échange portant sur un bien appartenant à un patrimoine privé et c'est non taxable. soit il y a "bénéfices ou profits occasionnels" et l'opération est imposable distinctement - si c'est plus favorable au contribuable. soit il y a "activité professionnelle" et l'opération fait partie de celle-ci et est imposable..

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